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Document essentiel, le contrat de bail commercial encadre la location de votre espace commercial. Les informations à connaître pour signer (ou renouveler) votre bail sereinement.
Ce contrat concerne l’ensemble des locaux dans lesquels sont exercés une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Restaurant, atelier de création de bijoux, épicerie, boulangerie ou encore magasin de fleurs sont donc concernés.
Le bail peut comprendre une clause de spécialisation : dans ce cas, seule l’activité figurant sur le contrat peut être exercée dans les locaux. Si le contrat mentionne par exemple que l’activité commerciale est une boucherie, vous ne pourrez pas y installer un magasin de décoration.
Un bail sans aucune spécialisation est dit « tous commerces ». Vous pourrez alors y implanter l’activité de votre choix, voire en changer pendant la durée de votre bail.
Il existe différents modèles de bail en libre accès sur Internet, mais il est déconseillé de rédiger ce genre de contrat soi-même. Mal élaboré, il ne vous protègera pas en cas de problème.
Soyez également très prudent si le propriétaire vous propose de signer directement, c’est-à-dire sans validation auprès d’un notaire ou d’un avocat spécialisé. Contactez un expert du domaine pour vous aider à vérifier les différentes clauses, et éviter les potentielles arnaques !
Concernant la forme, un document écrit est incontournable. Définir le contrat sur papier n’est pas obligatoire aux yeux de la loi, mais fortement recommandé. Seul l’écrit prouve que vous êtes bien locataire des lieux, et il vous apporte une forme de sécurité en cas de litige.
Comme il n’existe pas de contrat type, le contenu peut varier.
Les principales informations du contrat de bail commercial :
Identité et adresse du propriétaire (ou bailleur)
Activité(s) à exercer dans le local (si clause de spécialisation)
Montant du loyer et des charges
Montant du dépôt de garantie
Durée du bail
Conditions et mode de résiliation du bail
Répartition des charges et impôts entre locataire et bailleur
Mode de règlement du loyer
Droit au renouvellement du bail
Comme dans le cadre d’une location d’appartement, vous devrez faire un état des lieux avec le propriétaire avant votre arrivée (et lors de votre départ).
Signé par les deux parties, il est à conserver précieusement. Les informations contenues dans ce document : l’état de chaque pièce du local, et la liste des équipements contenus dans le local en cas de cession d’un fond de commerce (matériel de cuisine, stock de marchandises, caisse enregistreuse, etc).
Un bail commercial est établi pour une durée de 9 ans. Vous pourrez choisir une durée plus longue en accord avec le propriétaire, mais il n’est pas possible de signer un bail « à durée indéterminée ».
S’il souhaite résilier le bail avant son terme, le propriétaire devra vous indemniser. De votre côté, vous pouvez lui donner congé à partir de 3 ans d’occupation.
Oui, mais seulement avec l’accord du propriétaire. Vous devez l’informer de votre intention de sous-louer, via un recommandé avec accusé de réception. Le propriétaire a ensuite 15 jours pour vous répondre (et éventuellement vous signifier un refus). S’il ne répond pas, la loi considère qu’il vous donne son accord !
Le sous-locataire verse les loyers au locataire principal, qui a ensuite la charge de les reverser au propriétaire. Il doit respecter la clause de spécialisation s’il en existe une… Et prendre soin du bien : en cas de dommages, le propriétaire peut se retourner contre le locataire d’origine.
Si vous choisissez de sous-louer, vous êtes donc responsable des agissements du sous-locataire. Mieux vaut signer un contrat de sous-location pour lui signifier ses obligations.
